REALLABOR WESTSPITZE

Vergabe und Ausgestaltung von Erbbau­rechts­verträgen für gemein­wohl­orientierte Projekte – Entwurf einer Blaupause zur Prozess­gestaltung

1. Einleitung

Im Bewilligungsbescheid für die städtische Förderung des REALLABORS WESTSPITZE in den Jahren 2022 – 2024 wurde der Auftrag an die stattInsel WESTSPITZE GmbH als Fördermittelempfängerin erteilt, einen „Wegweiser WESTSPITZE“ zu verfassen, der als „eine Art Blaupause … ähnlich gelagerten kulturellen Planungen der freien Szene helfen soll.“ Weiter heißt es: „Denn auch in Zukunft wird die freie Kulturszene Eigeninitiative zeigen müssen, um entsprechende Kulturquartiere zu erhalten, bzw. zu schaffen.“

1.1. Adressaten

Der oben genannte genannte Kreis der Adressaten (freie Kulturszene) soll aufgrund der Aktualität des Themas Erbbaurecht weiter gefasst werden, da derzeit verschiedene gemeinwohlorientierte Initiativen / Institutionen aus Köln (als AG Erbbaurecht) in Gesprächen mit dem Liegenschaftsamt der Stadt Köln über den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags stehen.

Die Verwaltung der Stadt Köln arbeitet ihrerseits am Erbbaurechts-Baustein 2 – Ausgestaltung von Erbbaurechtsverträgen für gemeinwohlorientierte Projekte. Zu den Inhalten des Baustein 2 hat die AG Erbbaurecht im April 2023 ein Positionspapier verfasst.

Daher richtet sich diese Ausarbeitung neben der „freien Kulturszene“ auch an die Mitglieder der AG Erbbaurecht sowie an andere interessierte Projekte mit gemeinwohlorientierter Ausrichtung, an die politischen Vertreter:innen in den beteiligten Ausschüssen des Rates, die in den Aushandlungsprozessen zu einzelnen Verträgen bereits konsultiert wurden und die ggfs. über die Vergabe der Erbbaurechten zu entscheiden haben und den Baustein 2 beschließen, sowie natürlich an die Verantwortlichen in der Verwaltung (Liegenschaftsamt, übergeordnetes Dezernat).

1.2. Blaupause

Die hier vorgelegte Ausarbeitung ist mehr als „Blaupause“ für die aktuellen und zukünftigen Aushandlungs- und Entscheidungsprozesse gedacht und weniger eine „Blaupause“ im Sinne einer inhaltlichen Vorlage für zukünftige Verträge. Denn wie im Folgenden dargestellt werden wird, braucht es aufgrund der Schwierigkeiten, mit den die Projekte konfrontiert sind, der Heterogenität der potentiellen Erbbaurechtsnehmer und Nutzungszwecke, der jeweiligen Vorgeschichten und  Eigentümlichkeiten der jeweiligen Immobilien (inkl. evtl. notwendiger Nutzungsänderungen), eine Flexibilität in der Ausgestaltung der Verträge.

1.3. Gliederung

Unsere Ausarbeitung orientiert sich an der Vorgehensweise von REALLABOREN. Am Anfang steht dabei immer die Problemanalyse (Punkt 2).

Um die Komplexität der für die Vertragsausgestaltung wichtigen Inhalte und Variablen händeln zu können, werden im Anschluss Fallunterscheidungen vorgenommen, die sich aus der Betrachtung der Kölner Projekte ergeben haben (Punkt 3).

Anschließend wird auf wichtige Vertragsinhalte näher eingegangen. Dabei werden Anregungen (Empfehlungen) gegeben, die dabei helfen sollen, im Aushandlungs- und Entscheidungsprozess hinsichtlich Baustein 2 sowie der Ausgestaltung konkreter Einzelverträge zu nachhaltigen Regelungen zur Zufriedenheit aller zu gelangen (Punkt 4).

Auf Kosten- und Förderaspekte wird unter Punkt 5 kurz eingegangen, bevor unter Punkt 6 die Erfolgsfaktoren hinsichtlich der Vertragsverhandlungen zwischen der stattInsel WESTSPITZE und der Stadt Köln herausgearbeitet werden. Ein kurzes Fazit (Punkt 7) schließt die Ausarbeitung ab.

2. Problemanalyse

2.1. Verdrängung / Exklusion

Diverse gemeinwohlorientierte Projekte sind damit konfrontiert, dass sie ihre Einrichtungen aufgeben und neue Objekte gefunden werden müssen, bzw. erstmalig Immobilien gefunden werden müssen, um Konzepte umsetzen zu können. Geeignete Objekte in privater Eigentümerschaft sind allerdings kaum noch zu finden. Hintergrund dieses Mangels sind die insbesondere seit 2011 kontinuierlich und seit 2020 noch einmal besonders stark gestiegenen Immobilienpreise. Aufgrund der langjährigen Niedrigzinsphase kam es in den zurückliegenden Jahren in Köln zu einer regen An- und Verkaufs-, Entwicklungs- und Bautätigkeit und dadurch auch zu einer Verdrängung von gemeinwohlorientierten Projekten oder Exklusion durch zu hohe Mieten in Neubauten.

Gemäß der in 2019 verkündeten städtischen Strategie zur Sicherung oder Etablierung gemeinwohlorientierter Projekte sollen nun vermehrt Erbbaurechtsverträge dazu dienen, die Zukunft dieser Projekte nachhaltig zu sichern. Denn es befinden sich sowohl leerstehende Einzelimmobilien als auch ganze innerstädtische Entwicklungsgebiete in städtischer Hand.

Die städtische Strategie wirkt sich zum Teil aber auch auf Projekte aus, deren Standorte nicht bedroht waren, deren Mietverträge aber auslaufen und in Erbbaurechtsverträge umgewandelt werden sollen, bzw. bereits wurden.

Aktuell befinden sich somit einige Projekte in Verhandlungen mit der Stadt über Erbbaurechtsverträge oder streben solche Verträge an.

 

2.2. Erbbaurecht als Neuland

Mit der Begründung von Erbbaurechtsverträgen sind allerdings erhebliche zusätzliche Kosten für die Erbbaurechtsnehmer*innen verbunden, da diese nun zu Eigentümern werden, was mit der Entrichtung von Grunderwerbsteuer, Notarkosten und den Kosten der Grundbucheintragung verbunden ist. Je nach Wertigkeit des bebauten Grundstücks kann dies zu deutlich 5-stelligen Grundstücksnebenkosten führen.

In der Anfangsphase des Erbbaurechts stehen bei einem Neubezug einer Bestandsimmobilie vor Aufnahme der Nutzung zudem auch oft erhebliche Investitionen ins Haus (Gutachten, Bauantrag, Umbau, Sanierung). Auch die Anforderungen, die das gerade überarbeitete GEG (Gebäude-Energie-Gesetz) an zukünftige Erbbaurechtsnehmer:innen stellen wird, kann zu erheblichen finanziellen Belastungen führen.

Dies führt alles in allem dazu, dass entsprechende Projekte damit konfrontiert werden, als Erbbaurechtsnehmerin (und damit Eigentümerin) auch quasi wie ein Unternehmen agieren zu müssen, was hohe Anforderungen an die interne Strukturgebung stellt und ggfs. eine Veränderung des bisherigen Geschäfts- und Finanzierungsmodells zur Folge hat.

Da – wie eingangs erwähnt – der Baustein 2, der die Kriterien für die Vergabe von Erbbaurechten an gemeinwohlorientierte Projekte regeln soll, noch in Arbeit ist, gab es in den letzten Jahren keinen klaren Leitfaden. Somit kam es bei der Ausgestaltung der Verträge auch zu Interessenkonflikten zwischen dem Liegenschaftsamt der Stadt Köln als Erbbaurechtsgeberin und den jeweiligen zukünftigen Erbbaurechtsnehmer*innen.

Dies soll am Beispiel der angemessenen Höhe des Erbbauzinses kurz erläutert werden: Während die Stadt Köln (wahrscheinlich) ein Interesse daran hat, bzgl. des Erbbauzinses einheitliche Standards zu setzen (z.B.: 0,75% des Grundstückswerts analog zu dem 1,5%-igen Erbbauzins des Bausteins 1 bei Wohnnutzungen mit mindestens 30% gefördertem und 20% preisgedämpftem Wohnungsbau), haben zukünftige Erbbaurechtsnehmer:innen ein Interesse daran, einen individuellen Erbbauzins auszuhandeln, der sich an der jeweiligen – und meist sehr niedrigen – Ertragslage aus Vermietung und/oder anderweitigen Bewirtschaftung der Immobilie, bzw. am bisherigen Mietpreis orientiert. Zudem würde ein Erbbauzins von 1,5% (bezogen auf den Grundstückswert) die bisherigen Mietkosten in vielen Fällen deutlich übersteigen, da die Grundstückspreise in den letzten Jahren / Jahrzehnten enorm gestiegen sind – die bisher gezahlten Mieten dagegen kaum. Somit wird von Seiten der Institutionen zum Teil für einen Erbbauzins von Null / nahe Null Euro argumentiert. Dazu kommt ein weiteres Problem: Da gerade in der Anfangszeit des Erbbaurechts hohe Kosten / Investitionen anstehen (und ggfs. aufgrund nur eingeschränkter Nutzungsmöglichkeiten kaum Einnahmen), scheinen Diskussionen zwischen den Beteiligten über eine Aussetzung des Erbbauzinses in den ersten Jahren eher die Regel als die Ausnahme zu sein.

3. Fallunterscheidungen / Die Projektlandschaft in Köln

Im Folgenden werden aufgrund einer Analyse der Besonderheiten von Kölner Projekten, die sich um ein Erbbaurecht bemühen, bereits in Vertragsverhandlung sind oder zuletzt bereits erfolgreich einen Erbbaurechtsvertrag mit der Stadt Köln abgeschlossen haben, Fallunterscheidungen vorgenommen. Die Heterogenität der Fälle (manche Projekte haben eine zum Teil jahre- oder sogar jahrzehntelange Vorgeschichte) lässt erahnen, dass diese Heterogenität auch irgendwie in den jeweiligen Erbbaurechtsverträgen abgebildet werden müsste, was die Komplexität und Anforderung an die Flexibilität der Formulierungen des Bausteins 2 gegenüber Baustein 1 deutlich macht.

Im Folgenden die Auflistung der verschiedenen „Fälle“:

3.1. Die Stadt Köln weist nicht genutzte Liegenschaften in ihrem Besitz zur Nutzung für gemeinwohlorientierte Zwecke aus. Entsprechende Initiativen können sich mit einem Nutzungskonzept um das Erbbaurecht bewerben.

3.2. Ein Mietvertrag einer gemeinwohlorientierten Institution in einer städtischen Liegenschaft soll in einen Erbbaurechtsvertrag umgewandelt werden.

3.3. Eine gemeinwohlorientierte Initiative muss ein neuen Standort finden. Die Stadt Köln stellt eine entsprechende Liegenschaft zur Verfügung.

3.4. Eine oder mehrere gemeinwohlorientierte Initiativen setzen sich langjährig für die Fortsetzung ihrer Arbeit an ihrem Standort ein, der in privatem Besitz ist. Die Stadt Köln kauft die entsprechende Liegenschaft um dort ein Erbbaurecht für die jeweiligen Initiativen zu vergeben.

3.5. Eine Initiative setzt sich für die Nutzung einer lange brachliegenden städtischen Liegenschaft ein.

3.6. Eine oder mehrere Initiativen setzen sich langjährig für die Neuetablierung eines Ortes für gemeinwohlorientierte Arbeit auf der Grundlage eines Erbbaurechtes auf einem großflächigen Entwicklungsgebiet in städtischer Eigentümerschaft ein.

3.7. Eine oder mehrere Initiativen setzen sich langjährig für die Neuetablierung eines Ortes für gemeinwohlorientierte Arbeit auf einem großflächigen Entwicklungsgebiet in privater Eigentümerschaft ein. Die Stadt Köln verpflichtet die private Eigentümergesellschaft zur Planung und Finanzierung kultureller Nutzungen und erwirbt die Gebäude / Grundstücke, um dort Erbbaurechte zu vergeben
(Noch ohne konkrete Entsprechung in der Kölner Projektlandschaft aber als Option im KEP vorgesehen, s. auch Punkt 7 / Fazit)

Bewertung der Fallunterscheidungen / Auswirkung auf die Vertragsverhandlungen
Ein wesentlicher Unterschied zwischen all diesen verschiedenen Fällen liegt darin begründet, wer die Initiative ergreift, was auch Auswirkungen auf das Vergabeverfahren hat. In einigen Fällen sind die Projektverantwortlichen die treibenden Kräfte, in anderen Fällen ergreift die Stadt Köln die Initiative. Das zum Teil jahrelange Engagement der Projektverantwortlichen hinsichtlich der Nutzung einer bestimmten Immobilie spricht für eine Direktvergabe.

Schickt die Stadt Köln eine Immobilie ins Rennen, spricht dies eher für einen Wettbewerb um das beste Konzept. Es können allerdings auch externe Akteure den Impuls geben, über Erbbaurechte nachzudenken (wie z.B. bei der Kündigung des Mietvertrags eines Projekts). Ein weiterer wesentlicher Unterschied liegt in der Komplexität der Projektvorhaben. Die Umwandlung eines Mietvertrags in einen Erbbaurechtsvertrag unterscheidet sich natürlich wesentlich von einem Neu- und Umbauvorhaben in einem brachliegenden großen Industrieareal und anschließendem Neubezug mit verschiedenen Akteuren.

Aus dieser Heterogenität und Dynamik resultieren dann Aktions- und Reaktionsmuster zwischen den meist drei beteiligten Akteuren – also den Projektträgern, der Politik und der Verwaltung –, die dann auch wegweisend für das Vergabeverfahren und die Vertragsausgestaltung des Erbbaurechts werden, bzw. werden sollten. Wie die Erfahrung der letzten Jahre lehrt, haben diese Aktions- und Reaktionsmuster sowohl das Potential, zu einer fruchtbaren Kooperation aller Beteiligten mit best practice – Charakter als auch zu einem länger währenden – und insbesondere die Projektakteure belastenden – Streit oder sogar zum Scheitern der Verhandlungen / Projektumsetzung zu führen.

Aufgrund der Schwierigkeiten, die in den Aushandlungsprozessen zwischen Projektverantwortlichen und dem Liegenschaftsamt offenbar wurden (zuletzt der Rückzug der Montagsstiftung aus dem Projekt Osthof Hallen Kalk), kann der Bedarf für eine Optimierung dieser Aushandlungsprozesse angenommen werden.

Da die Stadt Köln seit Jahren damit beschäftigt ist, die Beteiligungsprozesse der Bürger:innenschaft zu stärken, bietet sich aufgrund der Bedeutung der gemeinwohlorientierten Projektlandschaft für Köln eine gemeinschaftliche Ausarbeitung des Bausteins 2 natürlich an. In diesem Sinne sollen auch die folgenden Empfehlungen verstanden werden.

► Empfehlung 1:

Wir schlagen die Initiierung eines Erbbaurechtsworkshops in 2024 unter Beteiligung externer Expert:innen in Sachen Erbbaurecht sowie der oben aufgeführten Adressaten (Projektverantwortliche, Politik, Verwaltung) vor, um gemeinsam einen Erbbaurechts-Baustein 2 für gemeinwohlorientierte Projekte zu erarbeiten, der die notwendige Flexibilität beinhaltet, um der Heterogenität der Projekte und Immobilien gerecht zu werden und gute Voraussetzungen auch für nachfolgende Generationen von Nutzer:innen schafft.

► Empfehlung 2:

In dem Erbbaurechtsworkshop sollten die Fallunterscheidungen und die bisherigen Probleme analysiert werden, um daraus entsprechende Fragestellungen abzuleiten und zu klären, wie z.B.:

  1. In welchen Fällen sind die Erbbaurechtsnehmer gesetzt (Direktvergabe)?
  2. In welchen Fällen erfolgt eine Ausschreibung (Konzeptvergabe?)
  3. Was sind die Anforderungen an ein für Verwaltung und Projektträger bindendes Zeit- und Projektmanagement?
  4. Wer hat in der Verwaltung die Verantwortung zur Umsetzung der politischen Beschlüsse und die Einhaltung des Zeit- und Projektmanagements?
  5. Welche Instrumente werden eingesetzt, um die Zeit / die Immobilien bis zur Unterzeichnung des Erbbaurechtsvertrags produktiv zu nutzen (befristete Mietverträge, befristete Anhandgaben)?
  6. Für neue Projekte: Welche Bedeutung hat der politische Rückhalt im Bezirk und im Rat und wie soll dieser hergestellt werden?
  7. Welche besonderen Instrumente können genutzt werden, um komplexe Projekte zu ermöglichen (z.b. Teil- oder Untererbbaurechte)?
  8. Welche alternativen vertraglichen Möglichkeiten gibt es, wenn die Vergabe nach Erbbaurecht nicht (oder noch nicht) möglich sein sollte?

4. Die wichtigsten Inhalte des Erbbaurechtsvertrages und die Bedeutung der passgenauen Ausformulierung dieser Inhalte für ein nachhaltiges Funktionieren der jeweiligen Projekte

§1, Satz 1, ErbbauRG lautet: „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).“

Das Erbbaurecht ist also das (zeitlich befristete) Recht des Erbbaurechtsnehmers, auf fremdem Grundstück (hier: im Eigentum der Stadt) ein Bauwerk zu haben. Dabei spielt es keine Rolle ob das Bauwerk bereits vorhanden ist oder ein neues errichtet wird.

Die wichtigen Parameter bei der Ausgestaltung der Erbbaurechtsverträge sind:

  • der Nutzungszweck + Zustimmungserfordernisse bei komplexen Projekten
  • die Höhe des Erbbauzinses / Flexibilität bei der Ermittlung der Erbbauzinsen
  • die Laufzeit des Erbbaurechtes und Verlängerung
  • die Höhe der Entschädigung der Gebäude zum Ende der Laufzeit und bei Heimfall
  • Zustimmungserfordernisse bei Sanierungs- und Baumaßnahmen

4.1. Der Nutzungszweck im Erbbaurecht in Korrelation zum Zweck der jeweiligen Vereine und Gesellschaften, zu den Nutzungsmöglichkeiten der jeweiligen Immobilien und zu vertraglich zu regelnden Zustimmungserfordernissen

Der Nutzungszweck gilt als das Fundament des Erbbaurechtsvertrags. Es sollte nicht zu eng gefasst werden, um einerseits über einen langen Zeitraum und für nachfolgende Nutzergenerationen auch bei veränderlichen Nutzungen Gültigkeit zu gewährleisten, andererseits aber auch nicht zu weit gefasst werden, damit missbräuchliche Nutzungen von Seiten des Erbbaurechtgebers verhindert werden können.

Im Nutzungszweck wird die Gemeinwohlorientierung und deren Ausrichtung (z.B. soziokulturelle, künstlerische Nutzungen, Sonderwohnformen, Nutzungskombinationen) langfristig festgeschrieben.

Neben der Korrelation zu den Zwecken der entsprechenden Vereine und Gesellschaften ist allerdings auch das Potential der jeweiligen Immobilie zu betrachten. Übersteigen die zu nutzenden Flächen den Bedarf der jeweiligen Projekte, kommen verschiedene Optionen in Betracht:

  • Bildung einer Nutzergemeinschaft mit anderen Trägern, also eine Neugründung einer gemeinwohlorientierten Institution, die als Erbbaurechtsnehmer fungiert,
  • Vergabe von Teil- oder Untererbbaurechten,
  • langfristige Untervermietung von Räumen im Sinne der Vermögensverwaltung,
  • kurzfristige Untervermietung von Räumen im Sinne eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs (gemeinnützigkeitsunschädlich, sofern die gemeinnützige Tätigkeit klar im Vordergrund steht) als Cofinanzierung.

► Empfehlung 3:

Die Zustimmung zur Untervermietung und Vergabe von Teil- oder Untererbbaurechten sollte je nach Komplexität der Projekte / Anzahl und Größe der Gebäude direkt im Erbbaurechtsvertrag geregelt werden.

► Empfehlung 4:

Je nach Nutzungsart und insbesondere bei einer Nutzung von Räumen für Veranstaltungen sind baurechtliche Vorschriften zu beachten und ggfs. auch stadtplanerische Aspekte. Es empfiehlt sich, das Nutzungskonzept vor der Formulierung des Nutzungszwecks mit dem Bauaufsichtsamt und ggfs. auch dem Stadtentwicklungsamt zu besprechen. Ggfs. sind auch Gutachten zu besorgen (Lärmgutachten, Verkehrsgutachten). Eine Klärung fraglicher Nutzungen kann durchaus einige Zeit in Anspruch nehmen.

4.2. Die Höhe des Erbbauzinses in Korrelation zum Nutzungszweck, zu den jeweiligen Erträgen aus der Bewirtschaftung der Immobilien sowie zur anfänglichen Projektentwicklungsphase

Der Erbbauzins kann mit der Einschränkung frei verhandelt werden, dass er nicht so unverhältnismäßig niedrig sein darf, dass er als unzulässige Beihilfe gewertet werden würde. Dies muss nicht bedeuten, dass er nicht dennoch erlassen (oder symbolisch auf einen Euro festgesetzt) werden kann, sofern das Projekt zu 100% gemeinnützig ist. Eine Anpassung über die Jahre an einen Indexwert – in der Regel (aber nicht zwingend) an den Verbraucherpreisindex)  ist üblich.

In der Regel wird der Erbbauzins auch als Prozentanteil des Grundstückswerts angegeben, wobei hier (wie unter Punkt b unten bereits beschrieben) zu beachten ist, dass die Grundstückswerte je nach Lage und geltendem B-Plan sehr unterschiedlich sein können und aufgrund der stark gestiegenen Bodenpreise somit auch bei einem kleinem Prozentsatz ein hoher Erbbauzins ermittelt werden und für die Projekte ggfs. eine ungerechtfertigt hohe Belastung darstellen würde. Natürlich spielt auch die Grundstücksgröße bei der Ermittlung des Grundstückswert eine nicht unentscheidende Rolle.

Wie die Überschrift bereits deutlich macht, sollte u.E. darüber nachgedacht werden, den Erbbauzins nicht einheitlich / für alle Projekte gleich hoch festzulegen. Die Anwendung des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist kein Argument für einen einheitlichen Erbbauzins, weil die Projekte aufgrund der beschriebenen Nutzungsvielfalt und Finanzierungsmodelle nicht ohne Weiteres vergleichbar sind, die zu erwartenden Erträge aus den Nutzungen der Immobilien sehr verschieden sein können und auch der Bodenrichtwert als Orientierungswert nicht besonders tauglich ist . Ein „gerechter“ Erbbauzins setzt also Differenzierung voraus.

Es könnte daher hilfreich sein, die Projekte zum Einen hinsichtlich ihrer „Gemeinwohlrendite“ und zum Anderen hinsichtlich ihres zu erwartenden Ertrags (aus Vermietung, Veranstaltungen, etc.) zu bewerten sowie anschließend beide Faktoren zur Ermittlung des Erbbauzinses ins Verhältnis zu setzen.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass in den ersten Jahren nach Erlangung des Erbbaurechts möglicherweise noch keine Erträge erwirtschaftet werden können (ggfs. Nutzungsänderung, Bauantrag, Baumaßnahmen notwendig), so dass über einen Erlass des Erbbauzinses in diesen Anfangsjahren der Projektentwicklung nachgedacht werden sollte.

Beispiele:

  1. a) In unserem Falle verhielt es sich so, dass ein Erbbauzins von 4% – gemessen an einem in 2019 verhandelten günstigen Ankaufspreis des Grundstücks – vereinbart wurde. Würde der sich daraus ergebende Betrag am Grundstückswert (Boden + Gebäude) in 2021 – dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – gemessen, hätte dieser Betrag weniger als 1% des nach B-Plan-Änderung inzwischen stark gestiegenen Bodenrichtwerts ausgemacht. Für die Anfangsjahre wurde zudem vereinbart, den Erbbauzins durch eine Förderung der Stadt Köln (aus Mitteln für kulturelle Projekte) zu subventionieren.
  2. b) Ein uns vorliegender Erbbaurechtsvertrag einer gemeinwohlorientierten Institution aus Berlin verdeutlicht die Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich der Vereinbarung des Erbbauzinses zur Wahrung der Interessen beider Parteien: In den Anfangsjahren wurde ein niedriger Erbbauzins (gemessen an einem günstigen Grundstückswert) mit jährlicher leichter Erhöhung festgelegt. Für die Folgejahre wurde ein Erbbauzins von 10%, gemessen an den Erträgen aus der Vermietung / sonstigen Einnahmen aus der Bewirtschaftung, festgelegt. Nach 30 Jahren reduziert sich der Erbbauzins dann wieder deutlich.

Weder die Regelung aus Berlin noch unsere Regelung können aufgrund der jeweiligen Besonderheiten als Blaupause für andere Verträge dienen – sie stehen beide aber für die gebotene Flexibilität unter Berücksichtigung der jeweiligen Nutzungszwecke und Startkonditionen.

  1. c) Auch die AG Erbbaurecht fordert in ihrem Positionspapier zum Baustein 2 eine Differenzierung des Erbbauzinses zwischen 1,5 und Null Prozent – je nach Umfang der gemeinnützigen und Erträge generierenden Nutzungsanteile sowie einen Erlass in den Anfangsjahren.

► Empfehlung 5:

Der Erbbauzins kann also als entscheidende Stellschraube für das nachhaltige Funktionieren der Projekte angesehen werden. Es sollte ein Raster angefertigt werden, so dass die Projekte nach Nutzungszweck, der Höhe der Gemeinwohlrendite und der Höhe des monetären Ertrags entsprechend kategorisiert werden können. Sollte eine Orientierung am Bodenrichtwert erfolgen, müssten auch die unterschiedlichen Grundstückswerte als Faktor zur Ermittlung des Erbbauzinses berücksichtigt werden, damit bei vergleichbaren Nutzungen auf unterschiedlich teuren Grundstücken nicht ein eklatanter Unterschied beim Erbbauzins die Folge ist.

4.3. Die Laufzeit des Erbbaurechtes und Verlängerung

Die Laufzeit des Erbbaurechts sollte nicht zu kurz sein. Eine Laufzeit von 80 – 99 Jahren ist durchaus üblich. Bei kürzeren Laufzeiten, z.B. von 60 Jahren, kann es ansonsten schon für die nächste Generation der Projektverantwortlichen schwierig werden, eine meist nach 30 – 40 Jahren anstehende größere Sanierung oder Umbaumaßnahmen zu finanzieren. Sollte bei einer solchen Finanzierung die Restlaufzeit des Vertrages zu kurz sein, könnte die Finanzierung daran scheitern.

Vorstellbar wäre auch, dass eine Institution ihr Erbbaurecht nach vielen Jahren verkaufen möchte, damit eine andere Institution die Nutzung mit entsprechendem Nutzungszweck fortführt. Sollte die Restlaufzeit zu gering sein, hätte dies entsprechend negative Auswirkungen auf den Wert des Erbbaurechtes, da der erwartbare Ertrag der nächsten Jahrzehnte für die Bewertung ausschlaggebend ist.

Aufgrund der beschriebenen Umstände sollte also auch vertraglich vereinbart werden, dass über eine Verlängerung des Erbbaurechts bereits 20 – 25 Jahre vor dem Ende der Laufzeit entschieden werden sollte. Ansonsten könnte es in den beiden letzten Jahrzehnten dazu kommen, dass notwendige größere Sanierungen nicht mehr getätigt werden können, was sich negativ auf die Nutzungsmöglichkeiten und die Erträge auswirken und den Wert der Immobilie schmälern würde.

► Empfehlung 6:

Da die Vergabe von Erbbaurechten die kommunale Daseinsvorsorge in gemeinwohlorientierten Sparten langfristig sichern soll und aufgrund der oben beschriebenen Faktoren, sollte das Erbbaurecht für 99 Jahre vereinbart werden. Falls stadtentwicklungspolitische Gründe gegen diese maximale Dauer sprechen, sollte eine Dauer von zumindest 80 Jahren vereinbart werden.

4.4. Entschädigung zum Ende der Laufzeit und bei Heimfall

Auch die Entschädigungsfälle für die Gebäude sind frei verhandelbar. Die Entschädigung zum Ende der Laufzeit stellt den Regelfall dar. Eine Entschädigung bei Heimfall wäre dagegen ein nicht erwartbarer Entschädigungsfall, der theoretisch jederzeit eintreten kann und einen entsprechenden Mehraufwand für den Erbbaurechtsgeber bedeuten würde. Für die Erbbaurechtsnehmer ist es in beiden Fällen entscheidend, dass eine Entschädigung nicht zu niedrig ausfällt, um einen dauerhaften Anreiz für sinnvolle oder notwendige Investitionen in die Gebäude zu setzen.

► Empfehlung 7:

Die Höhe der Entschädigung sollte vom Zustand der Immobilie bei Übergabe zum Vertragsbeginn abhängig gemacht werden. Gesetzt den (unwahrscheinlichen) Fall, dass der Erbbaurechtsgeber eine neuwertige Immobilie zur Verfügung stellt und auch der Erbbauzins niedrig ist, könnte die Höhe der Entschädigung zugunsten des Erbbaurechtsgebers ausfallen (50% oder weniger als Entschädigung). Falls die Immobilie nur einen geringen Wert hat und vom Erbbaurechtsnehmer stark saniert und/oder umgebaut werden muss (wahrscheinlich eher der Regelfall), sollte die Entschädigung höher ausfallen. Der Vorschlag der AG Erbbaurecht, zum Ende der Laufzeit zu 80% zu entschädigen und bei Heimfall nur zu 2/3 des Wertes, berücksichtigt zudem den zusätzlichen Regelungsaufwand des Erbbaurechtsgebers bei Heimfall.

4.5. Zustimmungserfordernisse bei Sanierungs- und Baumaßnahmen

Für wesentliche bauliche Veränderungen der Gebäude sowie für die Eintragung einer Grundschuld vor Aufnahme eines Darlehens zur Finanzierung von Sanierungs- und Baumaßnahmen wird im Erbbaurechtsvertrag in der Regel die Zustimmung des Erbbaurechtgebers verlangt sowie eine Baugenehmigung vorausgesetzt.

► Empfehlung 8:

Da vom Beginn der Erarbeitung eines Bauantrags bis zur Erteilung einer Baugenehmigung je nach Komplexität des Vorhabens schnell viele Monate oder sogar Jahre vergehen können, empfiehlt es sich, die Zustimmung zur Eintragung einer Grundschuld in einer zuvor grob berechneten Höhe bereits im Vertrag genehmigen zu lassen (also ohne die Bedingung einer bereits erteilten Baugenehmigung), damit erste Darlehen zur Deckung der Kosten der Bauplanung (architektonische Planung, Brandschutz-, Lärm-, Verkehrsgutachten) sowie für genehmigungsfreie Renovierungs- und Sanierungsarbeiten bereits frühzeitig akquiriert und eingesetzt werden können. 

5. Finanzielle Aufwendungen in Zusammenhang mit dem Erbbaurecht / städtische Förderung

Wie unter Punkt 2.2. bereits erwähnt, ist ein Erbbaurecht je nach Fall mit erheblichen finanziellen Aufwendungen verbunden. Allein die Grunderwerbsteuer kann, soweit der kapitalisierte Erbbauzins über dem geltenden Freibetrag liegt, schnell im fünfstelligen Bereich liegen.

Muss ein Bau-, bzw. Nutzungsänderungsantrag gestellt werden, kommen schnell weitere erhebliche Kosten hinzu (s.o. / Punkt 4.5., Empfehlung 8) allein für die Beantragung zustande.

Die Kosten für den Umbau können dann schnell 6 – 7-stellig werden.

► Empfehlung 9:

Je nach Fallkonstellation, „Höhe der Gemeinwohlrendite“, dem Zustand der Immobilien und insofern anderweitige Förderungen oder Finanzierungen durch Eigen- und Fremdkapital nicht in ausreichender Höhe dargestellt werden können, sollte frühzeitig über finanzielle Beteiligungsmöglichkeiten an den Kosten seitens der Stadt Köln (z.B. aus Mitteln der Kulturförderabgabe oder des Kulturförderfonds des Kulturamtes bei eher künstlerisch ausgerichteten Projekten, sozialen Fördermitteln bei entsprechend sozial ausgerichteten Projekten oder Mitteln aus dem Bereich der Stadtentwicklung für Projekte, die einen wichtigen Bestandteil innerhalb der Quartiersplanung darstellen) beraten werden, so dass entsprechende Anträge gestellt werden können. Auf einen evtl. Erlass des Erbbauzinses in den ersten Jahren der Projektentwicklung / des Umbaus wurde bereits an anderer Stelle (s. Punkt 4.2.) hingewiesen.

6. Best Practice WESTSPITZE

Als best practice – Beispiel für einen gelungenen Erbbaurechtsvergabeprozess wurde in den letzten Jahren mehrfach JACK IN THE BOX / stattInsel WESTSPITZE angeführt. Zwar verliefen die Verhandlungen zwischen der stattInsel WESTSPITZE und der Stadt Köln auch keineswegs ohne Interessenkonflikte, diese konnten aber innerhalb eines Jahres gelöst werden. Die diesbezüglichen Erfolgsfaktoren sollen hier kurz dargestellt werden:

  1. a) JACK IN THE BOX hatte in Bürgerschaft, Politik und Verwaltung einen guten Rückhalt. Eine weitere soziokulturelle und kulturwirtschaftliche Nutzung am Standort wurde langjährig entsprechend unterstützt und durch unser OSTSPITZEN-Konzept seit 2014 konkretisiert.
  2. b) Der Ankauf der in 2019 noch in privater Eigentümerschaft befindlichen Liegenschaft seitens der Stadt, die Vergabe nach Erbbaurecht an die stattInsel WESTSPITZE GmbH (als neu zu gründende Gesellschaft), der Nutzungszweck sowie die nächsten Schritte mit spezifischen Verpflichtungen aller Beteiligter wurden in drei Gesprächen am Runden Tisch mit allen Beteiligten (Eigentümer, Politik, Verwaltung, Projektverantwortliche) erarbeitet, beschlossen und schriftlich dokumentiert.
  3. c) Darauf folgende Unstimmigkeiten über die Inhalte des Nutzungszwecks konnten durch Bezugnahme auf die schriftliche Dokumentation, Vermittlung durch die zuständige Dezernentin und Einbeziehung der Politik geklärt werden. Unstimmigkeiten über weitere Inhalte Erbbaurechtsvertrages konnten in einem durch die zuständige Dezernentin einberufenen Verhandlungsgespräch unter Einbeziehung eines externen Erbbaurechtsexperten gelöst werden.
  4. d) Um den Erbbauzins in den ersten beiden Jahren, in denen keine Einnahmen generiert werden konnten, leisten zu können, wurde eine Förderung seitens der Stadt Köln aus Mitteln der Kultur- oder Kreativwirtschaft vereinbart.

Will man jetzt diese Erfolgsfaktoren modellhaft auf den Verhandlungsprozess zwischen anderen Projekten und der Stadt übertragen, kann festgestellt werden, dass Punkt 5a (Rückhalt in Politik und Verwaltung) im Grunde bei allen langjährig aktiven Projekten erfüllt ist und bei neueren Projekten im Grunde immer zu Beginn ansteht – 5a ist daher im Grunde eine Selbstverständlichkeit, die seitens der Projektverantwortlichen als Voraussetzung der jeweils spezifischen Gemeinwohlorientierung, die später Eingang in den Nutzungszweck findet, erarbeitet werden muss.

► Erfolgsfaktor 1: Herstellung Rückhalt in Politik und Verwaltung

Punkt 5b (Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer) ist einerseits zwar auf andere Projekte kaum übertragbar, da er als spezifischer Fall (s. Punkt 3.4) nur den Endpunkt eines jahrelangen sehr konflikthaften Verhandlungsprozesses mit dem privaten Eigentümer darstellt, andererseits ist die frühe schriftliche Vereinbarung zu verschiedenen Themen, Verantwortlichkeiten und nächsten Schritten  (Projekt- und Zeitmanagement) mit Politik und Verwaltung ein elementarer Erfolgsfaktor gewesen, um die nachfolgend eingetretenen Unstimmigkeiten zu klären. Das Zeit- und Projektmanagement sollte also frühzeitig beginnen und immer schriftlich fixiert werden.

► Erfolgsfaktor 2: Frühzeitige Etablierung eines Projekt- und Zeitmanagements

Punkt 5c kann (bzw. sollte) unseres Erachtens insgesamt als modellhaft bezeichnet werden – und dies in dreifacher Hinsicht:

► Erfolgsfaktor 3: Klare Verantwortungsübernahme der Verwaltungsspitze (Amtsleitung / Dezernat)

► Erfolgsfaktor 4: Einbeziehung externer Expert:innen

► Erfolgsfaktor 5: Verhandlung mit allen Beteiligten am „Runden Tisch“ bei Unstimmigkeiten 

begünstigend für die Erreichung eines starken Rückhaltes in Politik und Verwaltung für unseren Verhandlungserfolg war sicherlich auch die „Gegnerschaft“ in Form eines privaten Eigentümers, der seine zuvor gegebenen Zusagen nicht eingehalten hatte.

Entscheidend für das Gelingen der Vertragsverhandlungen war aber schließlich die frühe schriftliche Fixierung von vertraglichen Inhalten und zukünftigen Prozessen auf einer Zeitschiene, die klare Verantwortungsübernahme in der Verwaltungsspitze sowie die Einbeziehung eines externen Experten, sowie die Beharrlichkeit und Vehemenz unsererseits.

7. Fazit

Das Erbbaurecht ist ein optimales Instrument, um gemeinwohlorientierte Projekte nachhaltig in den Quartieren zu verankern sowie in zukünftige Stadtentwicklungsprozesse zu integrieren.

Da aber, wie hier dargestellt, die Formulierung des Bausteins 2 für die Vergabe von Erbbaurechten eine größere Herausforderung bedeutet, empfehlen wir einen Baustein 2 – Workshop in 2024 zu organisieren, in dem die bisherigen Probleme und Lösungen analysiert werden und das weitere Vorgehen bis zur finalen Ausformulierung des Bausteins 2 festgelegt wird.

In einem solchen Workshop sollten folgende Personen mitwirken:

  • Verantwortliche des Liegenschaftsamtes und des Kulturraummanagements
  • Politische Vertreter:innen (aus Liegenschafts- Kultur- und Stadtentwicklungsausschuss)
  • Mitglieder der AG Erbbaurecht sowie weitere Institutionen aus der freien Kulturszene, die ein Erbbaurecht anstreben
  • Verantwortliche von Organisationen, die bereits Erfahrung mit dem Erbbaurecht gemacht haben
  • externe Expert:innen zum Thema Erbbaurecht

Wir empfehlen die Beauftragung von Herrn Albert Seitz (Sachverständiger für die Bewertung von Erbbaurechten sowie Dozent und Lehrbuchautor in Sachen Bewertung von Erbbaurechten) als Berater, ggfs. in Kombination mit Mitarbeiter:innen der Stiftung Trias (Erbbaurechtsvergabe an gemeinwohlorientierte Projekte als Stiftungszweck).

  • Moderator:in (Dezernent oder von ihm beauftragt)

Ein solcher Workshop sollte auch als Stärkung der städtischen Planungen verstanden werden, die im Kulturentwicklungsplan (KEP) wie folgt formuliert wurden:

“Mit Instrumenten der Stadtplanung und der dezernatsübergreifenden Verwaltungsarbeit wird ein Konzept entwickelt, das geeignet ist, existierende Kultur- und Kreativräume im Bestand zu sichern und neue wachsen zu lassen. In diesem Zusammenhang wird geprüft, ob der grundsätzliche Förderbedarf von Kunst und Kultur teilweise durch das Vorhalten oder den Ankauf von Flächen zur Sicherung eines finanzierbaren Miet- oder Erbpachtzinses befriedigt werden kann und ob Investoren verpflichtet werden können, bei der Entwicklung von großen Planungsgebieten / – projekten Räume für Kultur mit zu planen und zu finanzieren, die anschließend in städtischen Besitz übergehen.”